Transfert du bail aux héritiers du locataire décédé s'apparentant à un ménage - Avocats Commercial Contrat Internet Societe

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Transfert du contrat de bail aux héritiers du locataire décédé s'apparentant à un ménage. Cass. civ. 3, 25 mars 2015, n° 14-11.043.


Transfert du contrat de bail aux héritiers du locataire décédé s'apparentant à un ménage. Cass. civ. 3, 25 mars 2015, n° 14-11.043.

Selon un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2015, le transfert de bail aux enfants des locataires décédés est possible si ceux-ci vivaient dans les lieux depuis de nombreuses années, et que le ménage peut se comprendre en tant que cellule économique et familiale au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 

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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Article 14
Modifié par Loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 - art. 14 JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002

En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Article 40

I. - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 20, du premier alinéa de l'article 22, des cinq premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Les dispositions de l'article 14 sont applicables à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution dudit logement.

Toutefois, les dispositions des deuxième et troisième alinéas du paragraphe I de l'article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

II. - Les dispositions des articles 3, 8 à 20, du premier alinéa de l'article 22 et de l'article 24 ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

III. - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l'article 17 et du premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, les dispositions des deuxième et troisième alinéas du paragraphe I de l'article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

Les dispositions de l'article 14 leur sont applicables à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution desdits logements.

En outre, les dispositions de l'article 16, des paragraphes a, b, c et d de l'article 17, des articles 18 à 20 et des cinq premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitation.

IV. - Les dispositions des cinq premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements dont les conditions sont réglementées en contrepartie de primes ou prêts spéciaux à la construction consentis par le Crédit foncier de France ou la Caisse centrale de coopération économique.

V. - Les dispositions de l'article 10, de l'article 15 à l'exception des deuxième, troisième et quatrième alinéas du paragraphe I et des paragraphes b et c de l'article 17 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales.

VI. - Les loyers fixés en application de l'article 17 ou négociés en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent ni excéder, pour les logements ayant fait l'objet de conventions passées en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, les loyers plafonds applicables à ces logements, ni déroger, pour les logements ayant fait l'objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse centrale de coopération économique, aux règles applicables à ces logements.

Les accords conclus en application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ne peuvent conduire à déroger, pour les logements dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, aux règles de fixation de ce loyer ni, pour les logements gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré, aux règles de fixation et d'évolution des loyers prévues à l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation.

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L'affaire :

M. et Mme B. sont titulaires d'un bail consenti par un organisme HLM portant sur un logement composé de quatre pièces. Ils décédent. La société HLM refuse de transférer le bail à M. B., leur fils et l'assigné en constatation de la résiliation du bail et en expulsion. 

Les deux autres enfants de M. et Mme B., ainsi que Mme D., la mère de Mme B., intervienent à l'instance. 

Les trois frères et soeur sollicitent le transfert du bail à leurs trois noms. Contestant l'arrêt faisant droit à la demande de transfert de bail, la société HLM se pourvoit en cassation et argue qu'en cas de décès du locataire d'un logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré, le bail n'est transféré à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès qu'à la condition que le logement soit adapté à la taille du ménage. 

L'appréciation de la cour d'appel consista à dire que le ménage devait s'entendre dans son acception de cellule économique et familiale afin de faire droit à la demande de transfert de bail formulée par les frères et soeur violerait les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

Rappelant ce principe, la Cour de cassation rejette l'argumentation de la société d'HLM. 

En application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage. 

La Cour rappelle également qu'aucun texte ne fait obstacle à ce que ce type de bail puisse faire l'objet d'un transfert commun aux trois frères et soeur vivant dans les lieux depuis de nombreuses années. 

En effet, le logement de quatre pièces était adapté à la taille d'un ménage d'au moins trois personnes, et les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l'attribution d'un tel logement.

Sources : Cass. civ. 3, 25 mars 2015, n° 14-11.043.




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Par Maître Timo RAINIO
Avocat



Avocat – Rainio - Lyon

www.avocat-rainio.com
Cabinet d’Avocats

Date de l'article : 8 avril 2015.



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