Vices cachés : SCI ayant la qualité de 'professionnel de l’immobilier'.
Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°13-21.957.
Vices cachés : SCI ayant la qualité de 'professionnel de l’immobilier'. Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°13-21.957.
Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu'elle donne en location puis revend l'année suivante.
L'acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.
La cour d'appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande.
La Cour de cassation, statuant sur le premier moyen du pourvoi formé par la SCI, approuve l'arrêt d'appel.
La Cour de cassation considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social et dans l'objectif (unique) de réaliser une plus-value.
Ce faisant, elle a agi en qualité de professionnel de l'immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l'immeuble.
Les juges du fond ont souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que l'acquéreur avait eu connaissance des désordres de l'immeuble rendant l'immeuble impropre à sa destination.
La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l'expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés.
Il convient de noter que l'acte authentique de vente conclu le 24 juillet 2006 entre la SCI et le particulier comportait (en page 14), au paragraphe'CHARGES ET CONDITIONS' la clause suivante :
"...L'immeuble est vendu en son état actuel.
Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.
Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer..."
Or il résulte des extraits du Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi que des statuts de la SCI, que cette dernière a pour objet, notamment :
"... la propriété par voie d'acquisition, d'échange, d'apport, de crédit-bail ou autrement, de biens et droits immobiliers, ainsi que la gestion, et plus généralement, l'exploitation par bail, location à usage d'habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers que la société se propose d'acquérir, la réalisation de tous travaux d'amélioration et de toute installation nouvelle conformément à la destination desdits immeubles et, plus généralement, toutes opérations civiles, mobilières ou immobilières, se rattachant directement ou indirectement à l'objet social"
De plus, en achetant, le 28 avril 2005 au prix de 210. 000 euros, pour le revendre, dès le 24 juillet 2006, au prix de 245. 000 euros, l'ensemble immobilier dont il s'agit, comprenant six appartements donnés en location, la SCI n'a pas, comme elle le prétend, réalisé une opération à caractère familial, mais a agi dans le cadre de son objet social, en procédant à l'acquisition d'un bien destiné à la revente, dans le seul but de réaliser une plus-value.
Ce faisant (objectif de réaliser une plus-value et objet social) , elle a agi en qualité de professionnel de l'immobilier, et la SCI est présumée avoir eu connaissance des vices affectant l'immeuble.
Source : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°13-21.957
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Par Maître Timo RAINIO
Avocat
Avocat – Rainio - Lyon
www.avocat-rainio.com
Cabinet d’Avocats
Date de l'article : 12 novembre 2014.
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