Résiliation judiciaire du bail du locataire âgé manquement à ses obligations - Avocats Commercial Contrat Internet Societe

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Résiliation judiciaire du bail d’un locataire âgé pour non paiement du loyer.
Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-16.990

Résiliation judiciaire du bail d’un locataire âgé pour non paiement du loyer. Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-16.990.

Les propriétaires d'un logement donné à bail un logement à une locataire agée.


- Ils assignent leur locataire en résiliation dudit bail pour défaut de paiement des loyers.

- La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 31 janv. 2013) accueille favorablement cette demande.


- Le locataire forme un pourvoi.

- La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la locataire.

- La cour de  cassation se base sur les éléments suivants :


1-Les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 (c'est à dire les dispositions concernant la protection du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond de ressources) ne s'appliquent pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations.

Extrait de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur".


La cour d'appel, qui a relevé un manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer a souverainement retenu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que ce manquement (le non paiement du  loyer) justifiait seul la résiliation du bail aux torts de la locataire.

2- la cour d'appel n'a fait qu'user du pouvoir discrétionnaire qu'elle tient de l' article 1244-1 du Code civil en refusant d'accorder des délais de paiement.

- En  conclusion, le non paiement du loyer avec l'absence d'accord sur des modalités de règlement de la dette de loyer est l'argument principal pour obtenir la résiliation du bail.


Sources : Cass. 3e civ., 15 oct. 2014, n°13-16.990




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Par Maître Timo RAINIO
Avocat



Avocat – Rainio - Lyon

www.avocat-rainio.com
Cabinet d’Avocats

Date de l'article : 5 novembre 2014.



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