Obligation du bailleur d'installer une chaudière nécessaire pour permettre d'exercer l'activité stipulée au bail - Avocats Commercial Contrat Internet Societe

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Le bailleur a l'obligation d'installer la chaudière nécessaire pour permettre d'exercer l'activité stipulée au bail commercial.
Cass. civ. 3, 19 novembre 2014, n° 12-27.061.

Le bailleur a l'obligation d'installer la chaudière nécessaire pour permettre d'exercer l'activité stipulée au bail commercial. Cass. civ. 3, 19 novembre 2014, n° 12-27.061.

Une decision de la Cour de cassation du 19 novembre 2014 rappelle qu'en définitive : "C'est le fait qui fait le droit" Loysel (1536 -1619)

En l'espèce, il résulte de cette décision que le bailleur a l'obligation d'installer une chaudière si elle est nécessaire pour permettre d'exercer l'activité qui a été stipulée au bail commercial.


Les lieux loués étaient à l'origine équipés d'une chaudière, remplacée en cours de bail par une installation électrique.
Le locataire s'est opposé à ce remplacement.

Le locataire peut demander:

  • D'une part, l'installation d'une chaudière à la place de cette installation électrique, dès lors qu'elle est nécessaire à l'exercice de l'activité stipulée au bail.


  • D'autre part, le remboursement de la surconsommation d'électricité.



Les faits :

En l'espèce, par acte du 1er février 2005, un preneur avait acquis un fonds de commerce de boucherie exploité dans un local en vertu d'un bail commercial du 19 février 1988.

Le 2 mars 2007, un feu s'était déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz du local.

Le bailleur avait remplacé le système de chauffage et de production d'eau chaude au gaz par un système électrique.

Le locataire l'a assigné en paiement du coût de l'installation à neuf d'une chaudière au gaz et en indemnisation de sa surconsommation d'électricité et de ses pertes d'exploitation du fait des travaux à intervenir.

Le bailleur, condamné à payer au preneur une certaine somme au titre du coût de l'installation d'une chaudière et de la surconsommation d'électricité (CA Montpellier, 20 juin 2012, n° 10/09354 N° Lexbase : A3634IPB), s'est pourvu en cassation.

Le pourvoi a été rejeté.

Le bail a été, en effet, conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d'équipements de ces locaux, et du montant du loyer correspondant.

L'installation de chauffage des locaux et de la production d'eau chaude, nécessaire aux activités de boucherie exercées, figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession.

L'expertise avait révélé, par ailleurs, que l'installation électrique actuelle ne correspondait pas aux besoins du locataire, ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l'eau et que ce type d'installation revenait plus cher que le gaz naturel.

Etait ainsi caractérisée la perte d'un avantage que le preneur tenait du bail.

Il était donc fondé à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et une indemnisation du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d'une installation de chauffage électrique à l'installation de chauffage au gaz.


 Sources : Cass. civ. 3, 19 novembre 2014, n° 12-27.061.




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Par Maître Timo RAINIO
Avocat



Avocat – Rainio - Lyon

www.avocat-rainio.com
Cabinet d’Avocats

Date de l'article : 2 décembre 2014.



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